Guida all'acquisto

A partire dal 1° gennaio 2014, per effetto del DLGS 23/2011 (art. 10) l’imposta di registro sale al 9% (dal precedente 7%) per gli immobili non adibiti ad abitazione principale mentre scende al 2% (dal precedente 3%) per la prima casa, ad eccezione delle abitazioni appartenenti alle categorie catastali A/1, A/8 e A/9.
Sempre a partire dal 2014 è stabilito un valore minimo di € 1.000,00 per l’imposta di registro.
A questo si deve aggiungere l’art. 26 del DLGS 104/2013 che ha innalzato l’imposta di registro fissa, negli atti di compravendita immobiliare soggetti a IVA, portandola dai precedenti € 168,00 agli attuali € 200,00.
Sempre a partire dal 2014, l’imposta ipotecaria e catastale devono essere versate nella misura fissa di € 50,00 oppure di € 200,00 a seconda del venditore e della tipologia dell’immobile, mentre in precedenza potevano anche essere calcolate in percentuale (2% l’imposta ipotecaria e 1% quella catastale, con un minimo di € 168,00).
Infine vi è l’esenzione per le compravendite immobiliari contemplate dall’art. 10 dell’ imposta di bollo (€ 230,00), dei tributi speciali catastali e delle tasse ipotecarie, questi ultimi due detti anche “diritti di trascrizione ipotecaria”.
Le nuove disposizioni in materia di tassazione delle compravendite immobiliari ad uso abitativo si applicano a tutti gli atti stipulati dal 1° gennaio 2014.
Per gli atti di compravendita stipulati nel 2013 e registrati nel 2014 si continua ad applicare la tassazione del 2013.

Va precisato che l’art. 10 del DLGS 23/2011 interviene sull’art. 1 della tariffa parte prima allegata al DPR n. 131/1986, tariffa che si riferisce alla tassazione dei trasferimenti immobiliari soggetti all’imposizione proporzionale di registro (2%, 9% o 12% per cento, quest’ultima per i terreni agricoli e pertinenze ceduti a soggetti diversi da coltivatori diretti o imprenditori agricoli).
Ne deriva che l’esenzione (o assorbimento) dell’imposta di bollo e dei tributi speciali catastali non si applica:
– alle cessioni di immobili ad uso abitativo e relative pertinenze imponibili IVA per le quali l’imposta di registro è determinata nella misura fissa di € 200,00, come anche l’imposta ipotecaria e catastale.
– alle cessioni di fabbricati strumentali e pertinenze, sia imponibili che esenti IVA, per i quali l’imposta di registro è stabilita in € 200,00 e le imposte ipotecarie e catastali rimangono rispettivamente al 3% ed all’1%.
– alle cessioni di terreni edificabili imponibili IVA per le quali sono dovute l’imposta di registro, ipotecaria e catastale sempre nella misura fissa di € 200,00.

Per la prima casa sono previste alcune agevolazioni per le quali si rimanda all’ apposito paragrafo.
Per l’acquisto di un immobile ad uso abitativo non prima casa, l’IVA è pari al 10 % (22 % per gli immobili di lusso appartenenti alle categorie catastali A/1, A/8 e A/9).
Le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono versate dal notaio al momento della registrazione dell’atto.
Per le vendite di immobili ad uso abitativo, se effettuate a persone fisiche (quindi non a società) che non agiscono nell’esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali, l’imponibile per il calcolo delle imposte può essere costituito dal valore catastale dell’immobile (si parla in questo caso di “prezzo-valore”).
L’IVA, quando dovuta, è sempre calcolata sul corrispettivo pagato e mai sul valore catastale.

Disponibile la Guida dicembre 2014 pubblicata dall’Agenzia delle Entrate con gli aggiornamenti normativi sugli argomenti: “Acquisto prima casa”, “Contratto preliminare”, “Credito d’imposta”, “Detrazioni d’imposta” e “Imposta sostitutiva” e le ultime novità legislative.
Pubblicata anche la circolare circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 31/E 2014 con i chiarimenti relativi al DLGS n. 175/2014 (semplificazione fiscale) dove si ribadisce l’uniformazione del concetto di “abitazione di lusso” basato esclusivamente sulla categoria catastale.

La Finanziaria 2006 ha introdotto nel nostro ordinamento tributario la regola del cosiddetto “prezzo-valore”, che, in presenza di determinati requisiti, consente di determinare la base imponibile per le cessioni di beni immobili secondo i criteri della “valutazione automatica”, ovvero sulvalore catastale determinato ai sensi dell’articolo 52, commi 4 e 5, del DPR n. 131/1986 (testo unico sull’imposta di registro).
La normativa previgente stabiliva che per le compravendite immobilari la base imponibile, ai fini dell’imposta di registro, fosse costituita esclusivamente dal valore dei beni dichiarato dalle parti, oppure dal corrispettivo pattuito, se superiore (cfr. art. 43, comma 1, e art. 51, commi 1 e 2, del DPR 131/1986).
Con questa nuova norma, a partire dal 1° gennaio 2006, la parte acquirente, può richiedere, tramite apposita dichiarazione resa di fronte al notaio ed inserita nell’atto, che la base imponibile ai fini del calcolo delle imposte di registro, catastale ed ipotecaria, sia costituita dal valore catastale dell’immobile, a prescindere dal corrispettivo indicato nell’atto.
Fino al 2006 il prezzo-valore era applicabile esclusivamente alle vendite in cui entrambe le parti erano soggetti “privati”, mentre, a partire dal 2007, tale possibilità è stata estesa anche alle vendite effettuate a persone fisiche da venditori non soggetti IVA.
La modalità “prezzo-valore” è valida solo per gli immobili ad uso abitativo (e relative pertinenze) mentre per gli altri beni immobili (uffici, negozi, capannoni, terreni etc.) si applica l’altra forma di tassazione, basata sul valore del bene che, normalmente, è costituito dal prezzo di vendita pattuito.
Si precisa inoltre che il sistema “prezzo-valore” può essere applicato, oltre che agli atti di compravendita, anche a quelli di trasferimento o costituzione di “diritti reali parziali e di godimento”, come la nuda proprietà e l’usufrutto, sempre che abbiano ad oggetto immobili ad uso abitativo.
Per quanto riguarda i vantaggi, questo sistema di tassazione prevede per legge una riduzione del 30% dell’ onorario del notaio, calcolato sul valore dell’ immobile indicato obbligatoriamente nell’ atto.
Per un ulteriore approfondimento su vantaggi e implicazioni di questa forma di tassazione alternativa, si rimanda all’ apposita guida pubblicata dal sito notariato.it. .

Per calcolare il valore catastale si devono applicare i seguenti moltiplicatori catastali alla rendita catastale, previa rivalutazione di legge:

 

Immobile	Moltiplicatore
Prima casa e/o pertinenze	110
Abitazione secondaria e/o pertinenze	120
Ufficio o studio privato	60
Negozio o bottega	40,8
Immobile del Gruppo B	140
Immobile del Gruppo C	120
Immobile del Gruppo D	60
Immobile del Gruppo E	40

Si ricorda che questa utility è in grado di calcolare autonomamente il valore catastale a partire dalla rendita catastale non rivalutata.
In alternativa potete calcolare il valore catastale con questa applicazione.

Per l’acquisto della prima casa sono previste delle aliquote agevolate, sia per quanto riguarda l’IVA (4%) che l’imposta di registro (2 %) e le imposte ipotecarie e catastali si pagano sempre in misura fissa (€ 50,00).
Avvalendosi inoltre del sistema “prezzo-valore” il vantaggio aumenta in virtù del moltiplicatore catastale ridotto rispetto alle altre abitazioni (110per la prima casa contro 120 per le abitazioni secondarie).
Le condizioni per considerare un’abitazione come “prima casa” sono le seguenti:
– l’abitazione non deve appartenere alle categorie catastali A/1, A/8 o A/9. (fino al 2013 era sufficiente dichiarare nell’atto che l’abitazione non possedesse le caratteristiche di lusso indicate nel DM 02/08/1969).
– l’immobile deve essere ubicato nel comune in cui l’acquirente ha la residenza anagrafica.
– l’abitazione è situata nel luogo dove l’acquirente svolge la propria attività lavorativa (se trasferito all’estero deve trovarsi nel luogo in cui ha sede il datore di lavoro).
Per usufruire delle agevolazioni prima casa inoltre l’acquirente deve dichiarare nell’atto:
– di non essere titolare esclusivo (o in comunione col coniuge) di diritti di proprietà, uso, usufrutto e abitazione di altro immobile nel comune ove si trova la prima casa acquistata.
– di non essere titolare su tutto il territorio nazionale di diritti di proprietà, uso, usufrutto, abitazione o nuda proprietà su altra abitazione acquistata con agevolazioni prima casa.
– se non è già residente nella prima casa, di impegnarsi a stabilirvi la residenza entro 18 mesi dalla stipula dell’atto.

Per le compravendite effettuate dal 4 luglio 2006 le parti devono inserire nel rogito una “dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà” contenente le seguenti informazioni:
– modalità di pagamento del corrispettivo pattuito (bonifico bancario, assegno etc.).
– se si è fatto ricorso ad un’attività di “mediazione immobiliare”, nel qual caso vanno indicati tutti i dati identificativi del soggetto mediatore (dati della società e del legale rappresentante e/o dati dell’agente mediatore, compreso il numero di iscrizione alla Camera di Commercio).
– le spese sostenute per l’attività di mediazione e le modalità di pagamento delle stesse.
Dal 1° luglio 2010 è obbligatorio indicare nell’ atto notarile, oltre ai dati catastali dell’ immobile, anche il riferimento alle planimetrie depositate in catasto.
Inoltre, l’atto deve contenere la dichiarazione nella quale le parti affermano che la situazione reale dell’ immobile è conforme a quanto risulta dai dati catastali e dalle planimetrie.
Il notaio, inoltre, prima di stipulare l’atto, è tenuto a verificare la loro conformità con quanto risulta dai registri immobiliari.
Coloro che intendono avvalersi della modalità “prezzo-valore” devono farne esplicita richiesta al notaio ed indicare obbligatoriamente nell’atto di vendita l’importo effettivo pattuito.
L’occultamento, anche parziale, del corrispettivo o la dichiarazione nell’atto notarile di un importo inferiore a quello pattuito, determina la perdita di avvalersi di tale possibilità con le seguenti conseguenze:
– le imposte di registro, ipotecaria e catastale saranno calcolate sul corrispettivo effettivamente pattuito.
– sarà applicata una sanzione che va dal 50 al 100% della differenza tra l’ imposta dovuta e quella già versata.

* Circolare n. 31/E 2014 dell’Agenzia delle Entrate (chiarimenti sul DLGS di semplificazione fiscale).

* Circolare n. 2/E 2014 dell’Agenzia delle Entrate.

* Art. 10 del DLGS n. 23/2011 con le ultime modifiche in vigore dal 1° gennaio 2014:

1 All’articolo 1 della tariffa, parte prima, allegata al citato testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica n. 131 del 1986, sono apportate le seguenti modificazioni:
a) il comma 1 e’ sostituito dal seguente:
1. Atti traslativi a titolo oneroso della proprieta’ di beni immobili in genere e atti traslativi o costitutivi di diritti reali immobiliari di godimento, compresi la rinuncia pura e semplice agli stessi, i provvedimenti di espropriazione per pubblica utilita’ e i trasferimenti coattivi: 9 per cento.
Se il trasferimento ha per oggetto case di abitazione, ad eccezione di quelle di categoria catastale A1, A8 e A9 , ove ricorrano le condizioni di cui alla nota II-bis: 2 per cento.
b) sono abrogate le note del predetto articolo 1, ad eccezione della nota II-bis);
c) nella nota II-bis) dell’articolo 1, le parole: “dell’aliquota del 3 per cento”, sono sostituite dalle seguenti: “dell’aliquota del 2 per cento”.
2. Nei casi di cui al comma 1, l’imposta, comunque, non puo’ essere inferiore a 1.000 euro.
3. Gli atti assoggettati all’imposta di cui ai commi 1 e 2 e tutti gli atti e le formalita’ direttamente conseguenti posti in essere per effettuare gli adempimenti presso il catasto ed i registri immobiliari sono esenti dall’imposta di bollo, dai tributi speciali catastali e dalle tasse ipotecarie e sono soggetti a ciascuna delle imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di euro cinquanta.
4. In relazione agli atti di cui ai commi 1 e 2 sono soppresse tutte le esenzioni e le agevolazioni tributarie, anche se previste in leggi speciali.
5. Le disposizioni del presente articolo si applicano a decorrere dal 1° gennaio 2014.

* Decreto ministeriale del 2 agosto 1969 pubblicato sulla G.U. n. 218 del 27/8/69.
* DPR n. 131/1986 (Testo unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro).
* Articolo 1, commi 497 e 498, della legge finanziaria 2006 (Legge n. 266 23/12/2005 parte-2).
* Articolo 35 del DL n. 223/2006
* Circolare n. 28/E del 4 agosto 2006 (estratto)
* Circolare n. 6/E del 6 febbraio 2007